房产证迟迟拿不到“症结”在哪？揭秘办理流程
近期，西安市住房保障和房屋管理局(以下简称“房管局”)作为首家接受“电视问政”单位，在现场被很多市民“问”到了关于房产证延迟办证的问题。房管局相关领导当场作出“依据相关政策法规，15个工作日内办结”的答复。那么，这个按照规定“15日内办结房产证”的时间与开发商在实际购房合同中约定的“720个工作日内”的办证时间为何相差甚远？房产证的办理流程到底是怎样的？
记者从房管局相关部门了解到，受理办证分三个阶段：1、受理阶段7个工作日(窗口查验申请主体，受理、审核申报材料)；2、办理阶段7个工作日(审核、领导审批、登薄、制证)；3、发放阶段1个工作日(用印发证)。但是前提是，开发商需要将房屋权属登记需要的各类资料准备齐全，才能顺利办证。
房产证的办理需要分两个步骤：初始登记(办理大证)、转移登记(办理小证)。记者了解到，办理大证的时间取决于开发商的各项准备资料，而小证，则取决于业主个体的配合程度。
记者从房管局产权产籍中心了解到，办理初始登记需要由开发商单方面提出申请，并提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋竣工验收备案表、房屋测绘报告等。西安市产权产籍中心登记科工作人员表示，“办理过程中，有时会遇到部分开发公司在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设，造成规划及竣工验收的困难，就要在相关部门完善规划、验收手续，从而造成难以办理初始登记。”
在建工程抵押 还清银行按揭才能办到“大证”
“我们在收房前1个月左右收集资料。比如《项目竣工验收备案表》、《工程规划合格证》、房屋实测报告等。”知名一线品牌房企负责办证的经理告诉记者，前期办理大证，主要是消防、环评、规划设计变更或防雷未通过验收等情况，会影响大证的办理。
据了解，除了上述列举的几种验收未通过之外，由于开发商建房过程中因资金缺乏，对在建工程设立了抵押权，办理房产证之前该抵押权尚未解除；开发商未缴纳相关税费如地税、营业税等情况；或开发商因涉及诉讼或其他原因，该开发项目被有关部门查封、限制交易等情况，也会在很大程度上影响开发商办理房屋产权登记的时间。
业内人士认为，在建工程抵押，大产证处于抵押状态，是所有开发商房产证办理慢的最重要的“症结”。项目抵押贷款一般还款周期较长，一位不愿透露姓名的业内人士表示，一线品牌大企业，从拿到预售证到还完银行按揭，一般时间为3年，如果顺利的话业主拿到房产证一般在交房后1年左右。
办理“小证”的时间 取决于业主个人的配合程度
办理转移登记小证的时间，则取决于客户个人。办理产权转移登记时，需要逐一挨个落实收集客户个人资料，经常会出现某些特殊情况导致办理转移登记出现问题。例如，购房时属于现役军人，而办小证时，该业主已经转业或者军官证过期，就需要业主本人再次提供与现在本人身份相符的证件证明材料；很多父母当时买房写的名字是未成年人，需要出具未成年人合法监护人身份证信息，或由街办出具的两者关系的证明资料等。
此外，办理小证牵扯到每个业主的情况都不一样，比如契税优惠政策变化，根据业主个人房产情况，购置房屋大小、金额、第几套房等情况，享受1%-3%不同的契税优惠，在办理产证前业主根据自己的情况可申请相应契税减免，需要提交很多资料审核，比较费时间。
在办理小证的过程中，如果业主是一次性付款，且个人准备资料齐全，根据正常递件办理时间，一般业主需要4个月左右的时间即可拿到个人产权证；因为按揭客户牵扯到需要去银行、房管局办理他项权利证的抵押等相关手续，一般会多需要2个月左右的时间。
律师提醒
签合同时 可加大开发商赔偿成本
陕西永嘉信律师事务所律师姬英凡律师提醒业主，“与开发商签订商品房买卖合同时，将逾期办理房产证的违约责任惩罚力度加大，要求违约责任按日累计计算，增加开发商违约成本。”对于已逾期办证的开发商可与其进行协商，书面约定办理房产证的最后期限，并约定较高的逾期办证违约金。与开发商协商不成的，可向法院起诉，一定要求限定具体时限办理房产证。记者 姚远