西安唐园小区通过业委会代管物业成功实现小区自治

　　和西安众多的老旧小区一样，位于西安市南郊的唐园小区也有着它的辉煌与困惑。

　　小区建立之初，优美的环境、完善的配套足以媲美当时任何一个小区。然而，没过几年，唐园小区却又成了远近闻名的“问题小区”：环境脏乱差，物业公司与业委会、业主的矛盾似乎很难化解，不仅影响了居民的正常生活，也往往引发冲突。

　　为破解这一难题，  从去年至今，唐园小区尝试通过业委会代管物业，实现小区自治，成为小区自治的典型案例。

　　 “香饽饽”沦为“问题小区”

　　最早成立业委会的小区  管理出现大麻烦

　　顺着电子正街一直朝南走，天气晴好时，远处的秦岭隐约可见。16年前，能够入住唐园小区是件“很有面子的事”。当初，这个被政府列为安居工程样板的小区，由于环境好、价格适中，一度成为市场上抢手的“香饽饽”。

　　曾任雁塔区某部门主要领导的薛春映回忆刚入住时的情景，当时的电子正街还是两个车道的土路，空地上长着庄稼，公交车也很少，看到路两边的环境，心里很凉，但“走到小区里却是另一番天地，道路两边栽植着白玉兰树、白果树、白杨树等，小区中心花园里成片的草坪和假山显得很有档次，让落差的心总算找到了平衡”。

　　退休职工吴克拉回忆，刚住进去的时候，很多亲戚过来看完房子后都感慨小区环境好，档次高，当时听着感到特别有面子。 

　　除了环境好，当时小区的物业管理也配备齐全，管理井井有条。唐园小区一度成为各个单位、各级领导前来参观考察学习的对象。 

　　好景不长。仅仅过了五六年时间，原本一个令人羡慕的“香饽饽”小区，管理却出了问题。小区环境变得脏乱差，原来漂亮的花园也变得杂草丛生，假山变成垃圾遍地的“臭山”。小区还时常发生偷盗案件，乱停车现象严重。

　　小区居民回忆，当时很多顶楼开始漏水，给物业公司反映也一直置之不理，有的业主只好把房子卖掉了事。

　　让业主难以接受的是，“平均下来300多户才有1个保安和1个保洁员，这样能把小区搞好吗？”一位业主抱怨说。由于偷盗情况严重，唐园小区一度成为警方的监控重点。

　　作为西安市最早成立业委会的小区，成立之初，物业公司负责小区物业管理，业委会负责监督物业公司，社区可以协调物业与业委会之间的关系。然而，几年下来，原本物业公司、业委会、社区“三驾马车”的合力没有了，各自离心，最终让小区这匹“马车”挣脱缰绳陷入泥淖。

　　2005年11月，刚成立不久的唐园小区业委会主任王永举在召开完业主大会后，被闯进小区的8名持刀男子砍成重伤，3根手指被砍断。

　　2012年8月30日，时任唐园社区居委会主任、现任业委会主任的何志恒在办公室被3名陌生男子打伤。

　　虽然这两起案件一直没有破案，但很多业主认为，这很可能跟积怨已久的矛盾有关。 

　　业委会主任何志恒曾经在博客上将小区的问题罗列成十数条，“小区里曾经有两个公厕长期不开放，造成老人在楼下活动时很不方便。有的老太太紧急情况下，顾不得颜面当场解决问题，这让我感到非常寒心！”何志恒说。

　　尽管小区物业曾经以物业收费低（每平方米仅有0.3元）、大修基金未交等原因予以解释，但很多业主并不这么认为。居民顾汉泉说，小区就跟车一样，到了一定时间就要保养维护，如果光开车不保养，就算是奔驰宝马也会生锈报废，小区也是一样，如果物业只顾挣钱不投入，再好的小区也会变差。

　　 赶走老物业  开始业主自管

　　业委会自办物业公司  员工全是“自家人”

　　为了解决小区管理问题，2012年，唐园小区召开业主大会，小区1938户业主表决，超过66%的业主同意解聘物业公司实行业主自行管理。2013年3月21日，唐园小区业委会及上百名业主将小区物业工作人员赶出办公楼，强行接管了小区物业，拉开了唐园小区业委会自管的序幕。

　　记者采访时看到，58岁的穆玉龙很忙，中午吃饭间隙，饭还没扒拉几口，一个电话就打来。“有个人醉酒把物业办公室给砸了!”“啥！赶紧报警，我10分钟后到！”已经在唐园小区居住了十多年的穆玉龙，如今的身份是陕西弘扬唐园物业有限公司的法人代表，他的另一个身份则是小区业委会的副主任。“说白了办这个物业公司也是被业主逼出来的！”穆玉龙说，小区由业委会从2013年3月21日开始自治后，一些业主交物业费时索要发票，由于业委会并不是经营单位，无法提供营业发票，时间一长招惹了一些非议，于是业委会经过讨论后决定办个物业公司。

　　物业公司由谁来办？又如何经营？有过办企业经历的穆玉龙毛遂自荐当法人。“咱们办的物业公司应该和其他物业公司有本质区别，就不应该以盈利为目的，首要的是节省成本，让利给业主。”穆玉龙的这个建议一提出就得到与会代表的赞同。很快，陕西弘扬唐园物业有限公司手续办了下来，2014年新年的第一天，这个由业委会自办的物业公司成立，由此掀开了小区自治新的一页。

编辑：李晓飞