房地产长期拐点已至：住宅规模见顶存货风险增加

　　 导语

　　2014年最后一天，谜底揭晓：绿地全球销售超越万科，晋升行业规模第一。

　　万科绿地两巨头位次之变，或标志着以住宅开发为主的行业规模已见顶，所有的地产商都面临“要么转型，要么破产”的困境。

　　“2015年的春天就要来了，中国房地产行业却从未像今天这样，对这个春天充满了疑问。”世联行董事长陈劲松说，不确定性，在此之前是对政策的判断，现在已是对行业现状和未来的担忧。

　　为了应对行业发展的瓶颈，万科率先提出要做城市配套服务商，以及行业探路者(18.560, 0.03, 0.16%);而绿地早已建了多个商用物业，并大规模进军海外。

　　 绿地超万科：住宅规模见顶

　　综合克而瑞、中指院等机构数据，绿地集团2014年房地产销售达2400亿左右，而万科为2200亿左右，绿地首次超过了万科。

　　仔细对比销售细分数据可以发现，绿地之所以超过万科，是因为其商用物业和海外房地产销售规模大幅超过了万科，而在住宅销售领域，绿地仍然少于万科;与此同时，万科2014年的市场占有率并没有大幅提升，意味着住宅销售市场增量规模在收窄。21世纪经济报道—飞笛资讯梳理近年来数据发现，传统房地产行业在2013年基本达到峰值，多个指标均创下历史纪录。包括任志强[微博]在内的房地产业界人士普遍认为，2013年13亿平方米的新建商品房销售面积，标志着住宅开发的规模已达到或接近顶峰。

　　国家统计局公布的2014年1-11月份房地产数据显示，全国商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降9.7%。

　　银河证券分析师赵强进一步指出， 2013 年以来，土地市场和商品房市场开始出现分化，其结果是，土地和楼市流动性好的区域越来越集中于一线城市和若干个二线城市，而在其他区域开发商补充存货动力明显不足。赵强进而展望，2015 年，有效市场区域将逐渐收窄，重点城市销量还有改善空间，但也较为有限，大幅回升的期望并不现实。

　　东兴证券预测，2015 年商品房销售面积为121,125 万平方米，同比下降3%;全年销售金额为82,216亿元，同比下降3%。东兴证券分析师郑闵钢指出，行业下行的主要原因是达25 周岁的置业新增人口在2013 年到达峰值(超过2500万人);25-44 岁区间的人口的高峰期出现在2006 年，目前这部分群体的占比和绝对数都在加速下降。

　　民生宏观研究院执行院长管清友[微博]也认为，人口结构拐点导致房地产需求高峰已过，仅靠货币宽松政策无法逆转。首先，人口年龄结构迎来拐点，作为刚需主力的婚龄人口和作为改善性需求主力的劳动力人口趋于下降，而可能需要以房养老的老龄人口趋于上升。其次，除刚需以外，很多人寄望于改善型需求的释放，但管清友认为，目前来看，中国的户均住宅套数已达到1.03套，人均居住面积已经达到33平米，和其他国家比较已经不低。未来改善型需求的增量也应该是放缓的。

　　陈劲松表示，2015年房地产的故事，不在于总量增长，不在于一线城市如何创新高，房价将不再是大众热门的话题。“新故事在于行业中组织和人的转变，只有这样，才能开创未来三十年。”

　　 房地产存货：风险正在生长

　　住宅开发规模见顶的同时，已有存货也面临更多风险。对于多年的房地产销售老大万科来说，始终对规模抱有警惕之心。

　　万科总裁郁亮称，2014年万科确定了2000亿回款的目标而非销售额目标。显然，相对于“销售额”，万科更看重“回款”。只有获得回款才是真正的销售，当传统业务进入白银时代，尤其当市场处于调整期的时候，需要加倍重视经营性现金流的健康;未来，万科将不再设定回款数字的目标，但对回款率的要求将进一步提高。

　　郁亮指出，规模是一把双刃剑。它意味着行业地位，意味着规模效应带来的好处，但也往往意味着更大的资源占用，意味着形成更多存货的可能。

　　过去十多年的黄金时代，几乎完全没有存货风险，因为不动产始终在快速升值，且总体升值速度超过企业融资成本。即使企业在短期价格高点进行了大规模扩张，也无需担忧投资风险，因为总能找到一个更高的点位将资产售出，并实现盈利。因此过去十年中，极少看到亏损的项目，更少看到崩溃的企业。

　　但在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边快速上涨，很可能将转为在波动中缓慢上行，其长期涨幅将低于人均收入的增速，房价收入比将逐渐下降。当房价、地价长期涨幅低于企业融资成本的时候，单纯靠持有资产升值的盈利模式将不复成立。过多的存货，将不是财富而是负担;鲁莽的投资，将不是机会而是风险。

　　观察过去几年来的房企的财务报表，可以发现，在市场行情向上时，房企的利润来源于房价和地价的上涨，存货规模驱动利润增长;在市场行情向下时，降价和存货减值风险会带来房企利润的双杀效应。

　　2014年，开发商的存货压力普遍很大。CRIC研究中心数据显示，截至三季度末，A股139家房企存货达2.23万亿元，环比上升5%。其中，万保招金4家龙头房企存货环比微增3%;15家中型房企存货较年初上升了25%。

　　查阅三季报可知，万科9月末存货为3500亿，保利地产为2750亿;存货结构来看，万科、保利现房/可售存货占比较低，存货结构相对健康;而部分库存消化周期超18个月、同比增幅超1倍的房企包括：大名城增128%至26.36个月，苏宁环球增154%至22.57个月，深振业同比增135%至18.53个月。

　　中国房产信息集团研究员陈开朝分析，2014年以来由于总体行情调整，销售端受阻(大房企销售较顺畅，中小房企普遍卖不动)，房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升——说明行业库存风险在不断集聚。

　 　合伙人制度：白银时代的合约安排

　　房企的库存压力还将持续并贯穿2015年。郁亮指出，在白银时代，领跑者的责任在于率先找到新的出路。因此万科会毫不犹豫、坚定不移地推动公司转型，即使在短期内需要付出一定的代价。

　　伴随着房地产公司的业务转型，新的制度设置也提上日程，多家房企已经意识到，与新时代、新业务匹配的制度，应是合伙人制度。

　　郁亮认为，互联网时代最大的变化，是知识经济的全面崛起。在知识经济时代，知识资本将取代实物资本，成为最活跃的经济资源。如何用全新的合约安排，激发知识资本的创造力，是这个时代最重要的课题。

　　这可能是比互联网信息技术更大的风口。对于知识密集型行业，合伙人机制很可能取代职业经理人机制，成为知识拥有者建构自身舞台的未来主流范式。而在超大规模行业中，万科是具有最优良合伙人制度基因的企业之一。

　　从2014年3月起，万科迅猛推出合伙人计划，包括项目层面的跟投计划和股权层面的持股计划。截至目前，万科盈安合伙通过在二级市场购买股票，持股已达3.2%以上，跃升万科第二大股东。

　　万科认为，合伙人与传统的职业经理人不同的是，在“共创，共享”之间，加上了“共担”，这样将员工和股东融为一体，增强了员工对于公司和项目的责任感。

　　万科并非唯一践行合伙人制度的房企。千亿级企业中，碧桂园也在试行合伙人制。据称，从2014年10月起，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制，即项目经过内部审批定案后，集团投资占比85%以上，员工可跟投不高于15%的股权比例，共同组成项目合资公司。这也叫“同心共享”计划。

　　其他推行合伙人制度的公司还包括绿地集团、阳光城等。“房地产行业掀起的合伙人风暴，更大的意义是希望通过分享利润争夺人才资源，但由于决策权并没有发生根本性改变，对企业经营能带来多大的改变仍有待观察”，睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文表示。

　　 存量时代：限购退出 回归市场化

　　诸多房企在2014年进行了非常多的转型尝试来应对行业的下滑。但赵强指出，中长期来看地产行业拐点已然明确，基本面下行趋势难改——潜在首次购房家庭数量已见顶、经济增速进入换挡期、货币超发难以持续、房价收入比超出合理范围、土地流转改革和房产税等长效机制渐行渐近——过去十多年楼市发展的驱动因素正在发生显著变化。

　　2014年4月起，中国各个地方纷纷放开房地产限购，尤以7到9月最为密集，现仅剩北京、上海、广州、深圳以及三亚未调整限购政策。但与2014年一样，2015年房地产企业仍面临高库存的压力。截至2014年10月，全国商品房待售面积为5.8亿平米，按照近12个月的月均销售量，需5.5个月去化，而2012年7月降息带动投资反转时这个数字仅为3.5个月。2014年10月十大城市商品存销比为13.3，2012年7月仅为7.6。除了高企的待售库存，在建面积存量也很庞大。截至2014年10月，在建房屋施工面积49.2亿平米，按人均33平米计算可以满足1.5亿人的增量居住需求，这说明过去几年的投资实际上已经透支了相当一部分未来的居住需求。

　　管清友指出，为了减轻房地产库存压力，政府拟采用回购或回租成熟的存量商品房项目实施棚改。因此，在房产市场规模见顶，供需拐点已至的境地下，房地产调控思路将逐步脱离行政手段，最终回归市场化。中原地产首席分析师张大伟也认为，以前的市场调整主要是因为政策的变动而引起，并不是市场自发性的调整，如今房地产市场已经进入了一个供需相对平衡，甚至开始进入了供过于求的局面，市场的波动加大，行业分化也不断加剧。以往那种以限制投资需求为主的调控手段不需要了。

　　张大伟指出，中国房地产市场已经进入存量房时代。在住宅市场，存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，表明住房市场开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。

　　存量房时代的楼市将如何调控?张大伟认为，《不动产统一登记条例》今年3月将实施， 标志着中国经济包括中国房地产进入存量调整阶段。对于普通市民来说，不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的“全透明”;未来借助不动产登记条例，政府的税收体制将逐渐从交易环节过渡到持有环节，房地产税的二次分配作用将更加明显。

　　多位业内人士指出，房地产税是建立房地产长效机制的组成部分之一。未来，房地产市场还将通过信贷政策、土地制度等手段去调节，这将脱离原来“以限为主”的怪圈，让房地产市场实现真正市场化。