陕北购买力衰退 西安豪宅目前存量需4年才能卖完
曲江、浐灞和秦岭脚下是西安豪宅最集中、最具代表性的区域。有的售价上亿元，有的仅和高层价格相当。以前客户装修，都喜欢把钱“贴”在墙上、地上等能够向别人炫耀的地方，现在则更愿意把钱花在人性化配置上。
经历了一年的沉寂后，富人们又开始在大城市投资房产，豪宅又被疯抢。数据显示，二季度北上广深单价超6万元/平方米的豪宅项目成交2685套，同比增幅超过400%。
西安豪宅市场表现如何？华商报记者了解到，尽管今年的成交节节攀高，但库存压力仍然巨大。同时，市面上还存在着自称“售罄”但实质滞销的情形。到底谁在购买西安的豪宅？什么样的豪宅更符合客户需求？
知道一下：什么是豪宅
什么是豪宅？网络上的定义是“比高档住宅质量、档次、规模和售价等方面都更高的住宅”。专家指出，豪宅是一个相对概念，同一国家不同城市对豪宅的理解不同，同一城市不同发展阶段对豪宅的理解也不一样。
要澄清一点，豪宅绝不仅仅等于别墅，还包括顶级配置和定价的大面积平层、洋房。
易道顾问机构副总经理张计卫说，如果以价格作为认定标准，目前一线及二线发达城市中，总价在1000万~2000万以上的可以视为入门级豪宅，总价在2000万~5000万的则是尊贵级豪宅，总价在5000万以上的称得上顶级豪宅。
这样对比的话，西安符合以上标准的顶级豪宅很少。
复旦大学房地产研究中心地产运营研究所副秘书长夏强认为，豪宅应当具备以下五个方面：一是区位优越不可替代；二是环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造；五是人文价值无法再生。
曲江、浐灞和秦岭脚下豪宅最多 最贵别墅售价1.6亿元
西安哪些地方豪宅较为集中？西安的豪宅到底有多“豪”？华商报记者采访发现，尽管在西咸新区等地也有零散分布，但曲江、浐灞和秦岭脚下却是豪宅最集中、最具代表性的区域。
“曲江、浐灞和秦岭脚下，恰好代表了西安豪宅市场的三个发展阶段。”易道顾问机构副总经理张计卫说，秦岭脚下的豪宅，建立在人们对传统别墅“度假”功能的认识上，户型宽敞、地处郊区，价格为1万~2万元/平方米；曲江的豪宅是从2006年开始，以财富阶层中央住区的身份出现，售价为1.5万~3万元/平方米；浐灞的豪宅则是依靠2011年世园会的契机，突出原生态自然资源来吸引中产阶级与准财富阶层，价格为1万~2万元/平方米。
毫无疑问，曲江的豪宅是西安最贵的。据了解，这里的大面积洋房（200平方米以上）单价在300万~500万元/套，别墅超过千万，有的甚至在3000万元以上。“曲江还拥有一套1.6亿的豪宅，应该是西安最贵的。”有知情人士透露。
8月11日上午，华商报记者在华侨城108坊见到了1.6亿元的这套顶级豪宅。据销售人员介绍，这套豪宅其实是一座“会所+别墅”的联合体，占地3300平方米，由一家企业购买后作为艺术中心使用。该小区保安透露，这里是西安名流最多的豪宅区之一，“能看到大唐芙蓉园的这套，1100平方米，总价3000多万”。
相比曲江的“豪”，部分秦岭脚下、西咸新区的豪宅，就显得平民化不少。华商报记者在调查中发现，位于秦汉新城的荣华·宝格丽小镇，部分小面积叠拼别墅的成交价不过90万~110万/套；另外在沣东新城的阳光城西咸壹号，叠拼别墅最低135万元一套。
一百万在西安城区能买到什么样的房子？在城南、高新和曲江的很多普通楼盘，一套120平方米左右的三室高层差不多也是这个价。
西安豪宅库存427万平方米 3个月卖出一套都算好的
经历了一年的沉寂后，富人们又开始在一线城市投资房产，抗跌、稀缺的豪宅首当其冲。西安的豪宅市场却没有如此令人兴奋的成绩。
“半年了，我只卖出去一套房。”8月13日下午见到华商报记者时，高栋（化名）正在做一些工作上的交接。在秦岭脚下一别墅项目做了半年销售的他，打算辞职去一家做旧房翻新的装饰公司上班。“卖别墅倒是清闲，就是收入太不稳定。”高栋介绍，独栋别墅1000多万元一套，双拼别墅便宜，每套大约六七百万。4月中旬，他好不容易卖掉了一套双拼别墅，拿到了3万多元提成，加上每月不到1000元的底薪——这就是他上半年的全部收入。
业内人士指出，卖洋房、别墅这样的豪宅产品，原本和销售宾利、劳斯莱斯等高端车是一个道理，“卖一套歇半年”。只不过，现在楼市不景气，普通住宅都不好卖，豪宅就更难了，“3个月能卖出一套都算好的”。
“曲江的别墅都不愁卖，我们这里几乎卖完了。”紧邻南湖一个别墅项目的售楼人员介绍，“我们这位置就在湖边，全是现房，现在只剩4套可选了。”但就是这样一个自称“售罄”的豪宅，华商报记者采访时却找不到有人入住或装修的痕迹。尽管建筑外立面全部由奢华的石材构成，但院落中的绿植和草地已经很久没人修整，很久前悬挂的红灯笼也散落在地面上。业内透露，像这样自称“售罄”的豪宅，在西安有不少，实际的销售情况不容乐观。
据易道顾问机构测算，截至7月，西安别墅存量面积已经达到112万平方米，如果按照近一年的月均销售速度，消化周期达到30个月；再算上洋房、大平层，全部豪宅存量为427万平方米，消化周期更是达48个月，远高于普通住宅市场22个月的消化周期。
销售不佳与客群定位落伍有关
“西安7月份豪宅成交面积12.36万平方米，成交价格是10033元/平方米。”美城机构首席分析师严九远表示，上个月普通住宅的销量有150万平方米，豪宅还没有其1/10。
西安豪宅真的这么难卖？业内人士认为，项目的客群定位，决定了购买力并直接影响到销售成绩。现在销售不佳的，大多是和已经落伍的客群定位有关。
城北一家房地产销售公司负责人介绍，早些年，西安豪宅市场全靠陕北人撑着。很多项目不光是去陕北拓客，更努力从自身定位、建筑风格上向客户靠拢。坊间流传着这么一个段子：陕北人开着豪车到售楼部，后备箱全是整捆整捆的现金，开口就要最贵的，装修全贴大理石，吊顶就要石膏穹顶、罗马柱，怎么气派怎么来！
这种“豪”气从2011年后开始衰退。严九远分析，陕北客户购买力的下降，最主要的原因就是能源产业受到重创。有的在前几年就入市的豪宅，并没有适时研究客户需求的变化，所以造成了滞销。
“2011年以前，陕北客户的购买力强劲。”金地西北市场营销部总监唐学源也表示，从公司旗下的金地湖城大境等豪宅项目的客群分析，2012年以后，西安本地及周边地区的客户开始增多。
开发商们调研发现，这些豪宅消费的“新贵”，大多来自能源以外的产业，与“上一代”的富人比，他们的品味可能截然不同。比如对豪宅居住功能的要求。在星河湾联手胡润研究院对271位高净值人士的访问中，44%的人就有重新选择第一居所的倾向，他们不认可目前的住宅是第一居所。分析认为，高净值人士在不同城市投资豪宅，目的有可能是进行资产配置，抵御通胀，保值升值。
以前装修喜欢“炫耀”式现在更注重人性化
虽然西安豪宅的库存压力较大，但严九远认为，随着今年一系列利好政策的出台，西安改善型住宅的成交量正一路上涨，并连续5个月上涨，7月同比去年同期更是大涨了122%。
克而瑞总经理朱郁也认为，限购、限贷放开以后，高净值自住型人群正逐渐从观望转为入市。
据胡润研究院统计，2014年陕西千万富豪达到1.5万人，在全国排名第15位。另据招商银行发布的《2015中国私人财富报告》显示，2012-2014年，陕西高净值人群（可投资资产1000万元人民币以上的个人）的年均增长率都突破了30%。不难想象，这些人将是未来西安豪宅的消费主力。
王铭华是西安一位资深别墅设计师，他的客户群体也在近年悄然变化，“以前装修，客户都喜欢把钱‘贴’在墙上、地上等能够向别人炫耀的地方。这两年，我的客户中有海归背景或者受过高等教育的越来越多。他们更愿意把钱花在人性化配置上，比如进口的智能家电、厨具、家具，装修风格也逐渐向欧美简约路线靠近。”
“墙上只有一副抽象当代的艺术品，价格丝毫不低于原来的石材装修，但是却更有品味，更能保值，这是我们项目业主的生活哲学。”中海地产西安地区营销负责人称，他们每年会对高端产品的客群进行分析，近年在中海百贤府、中海铂宫等高端项目购买的业主有50%~60%属于自住型，而前些年则以投资型、炫耀型客户为主。
“未来客户更愿意选择能够紧跟市场趋势、更为保值的豪宅物业。”他说，自住型客户将成为豪宅未来的主力消费者，这些消费者更为理性，更在乎豪宅本身的功能和居住体验，更愿意选择能够将人文价值、生态环境、经济消费三者合理供给、有品牌保证、不会因为资金链问题而影响产品品质及后期价值的豪宅。这也是豪宅从概念包装向价值回归的一个表现。
华商报记者 李程 曲丽莉