二套房首付降至四成 西安二手房交易量或上升
据新华社电中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。
调整后，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。
在住房公积金方面，调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
二手房营业税免征期限“5改2”
据新华社电财政部、国家税务总局30日联合发布消息，经国务院批准，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。
两部门表示，此次调整个人住房转让营业税政策旨在促进房地产市场健康发展。根据两部门发布的通知，调整内容包括：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
我国目前执行的个人住房转让营业税政策自2011年初开始实施，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
[摘要]随着新政策的出台，全国的房地产市场会因为各地不同的发展状况而出现不同的表现。一线城市的二手房交易，在数量和价格上的变化会更加活跃。
新政重在消化库存
华商报讯(记者景冀)西安科威国际不动产总经理程宾认为，随着新政策的出台，全国的房地产市场会因为各地不同的发展状况而出现不同的表现。一线城市的二手房交易，在数量和价格上的变化会更加活跃。对二、三线城市而言，目前最主要的问题就是去库存化，在此次公布的新政中，多次提到了对公积金购房的使用和优惠政策，给更多刚需消费者和改善型消费者带了更多希望。
对开发商而言，应理性面对这个政策，盲目提价只会被市场和消费者的理性打回原形，因为决定房价的不是政策，而是供需关系。希望广大消费者能根据自身的条件和对房产的需求状况理性买房。
独立地产评论人、地产评论专家李连源分析认为，今年诸多的楼市利好政策也都是冲着去库存化而来，去库存化是政策调控的目的之一。降低二套首付的目的，就是要让有购买需求而能力较弱的购买者尽快入市，加速去库存化。但此一时彼一时，这边门槛降低，那边(房产税)张网以待，为今之计，还须打消购房者顾虑。同时，紧锣密鼓的楼市新政，恰恰说明楼市已经到了很危险的时刻，传统的“活血化瘀”已难奏效，必须“重典猛药”让楼市起死回生。首付多寡没有太大意义，只是感觉上轻松了一些。
业内人士称“5改2”降低二手房交易成本
80万元二手房能省4万元
业内认为，营业税“5改2”将消除5年内次新房的入市障碍，达到为买家“减负”的效果。西安二手房交易量，有望在细则落地后出现上升。
“二手房‘5改2’以后，将会消除5年内的次新房入市障碍。”21世纪不动产西安区域总经理邵涛说，如果以5年的时限计算，西安2010年前后正处于房地产市场快速上升期，新房的交易量很大，二手房存货也相对集中。“5改2”以后，无疑将活跃二手房交易，有利于持有者尽快处理空置房，也有可能把部分一手房的购买需求吸引到二手房市场。
独立地产评论人士李连源指出，“5改2”新政对二手房市场的刺激将是全方位的。在实际操作中，营业税往往由买主来承担，对改善型需求的人影响明显。比如：有些人在几年前买了一套小户型，现在不够住了想“卖小买大”；还有一些人为了孩子上学，把目光瞄向有学位的房产想“卖旧买新”……如果他们手中的房源、或是看中的房源，从征收营业税变成减免营业税，对二手房的成交自然会有极大的促进作用。
二手房交易按什么标准征税？营业税按照评估价格征收
“终于等到这个消息了！”家住东二环胡家庙附近的郑先生听到二手房交易营业税从5年调整为2年的时候高兴地对华商报记者说，“我的房产证三年半了，去年起就打算卖房子，可是算了算，营业税就要缴将近4万元。”
华商报记者了解到，个人住房销售应缴纳营业税，税目为销售不动产，税率是5%。目前，西安的二手房交易营业税按照评估价格征收，也就是说，一套评估价为80万元的二手房，在交易中要缴纳4万元的营业税。
会马上影响二手房交易吗？预计4月中旬后交易量明显增加
“我要不要等营业税政策落地以后再说？”3月30日下午，在黄雁村附近一家房产中介，市民王先生向华商报记者诉说了他的纠结。他在含光路看中了一套80多万元的二手房，他对房子、价格都比较满意，但房产证只有3年，按现行政策，需缴纳营业税，“‘5改2’以后，差不多能省4万多元。”
华商报记者从玛雅房屋、21世纪不动产、科威不动产等西安各大房屋中介了解到，近期西安二手房交易量保持稳定，与往年相比并无大的波动。“政策出炉后会有一个缓冲的过程。”李连源认为，预计到4月中旬以后，伴随实施细则的出炉、落地，西安二手房交易量将会有一个明显的提升。
业内人士认同，营业税“5改2”对二手房市场的积极影响明显。但有专家指出，后续还应对相关的政策予以梳理。李连源说，比如：传闻中的房产税的征收标准，是按照增量房征收，还是按照存量房征收，对于二手房市场必然会有影响。
据华商报记者了解，根据来自西安各大二手房中介公司反馈的消息显示，目前西安二手房营业税的计税依据为评估价格。
营业税收取时间咋定？以取得房产证或缴纳契税时间认定
不管是5年期，还是新政中的2年期，二手房营业税的收取时间，也就是购房时间如何认定？
陕西永嘉信律师事务所姬英凡律师说，按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》的相关规定，纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则来确定购买房屋的时间。
也就是说，房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
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楼市刺激新政来袭，业内人士称——
西安房价暂时不会涨中大户型将走俏
3月30日，央行、住建部、银监会调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成。
为啥调整？促进楼市平稳健康发展
这次房贷放松力度超预期，宽松程度回到2010年4月“国十条”之前！一夜回到五年前！
对于出台新政的原因，著名经济学家马光远昨日在接受华商报记者采访时分析，去年以来地产业的下行压力相对较大，不少中小型开发商甚至出现了资金短缺的局面。此次，三部门联合发文，分别从信贷、税收等方面做出调整，可以看出政府提振楼市的决心，还是想最大限度地促进楼市平稳健康发展。
“三部门联合出台新政，还是想在政策层面，对房地产业的健康发展做出导向。”复旦大学地产研究所商业专委会秘书长夏强认为，之前央行、包括地方政府都出台了一些鼓励房地产平稳发展、提振楼市的举措，但从实际的效果来看，并不是很理想，此次出台的新政，从实际的买卖环节入手，让更多的人能实实在在地看到政策变化带来的利好，“可谓是真枪实干，让楼市好起来。”
“这轮刺激政策超出市场预期，主要原因是目前全国房产市场销售下滑明显。从西安来看，高库存成为制约西安地产市场最重要的因素。”西安科威国际不动产总经理程宾分析。
房价会涨吗？西安暂时不会迎来房价上涨
时值传统“金三银四”之际，房贷新政的出台引发市场广泛热议，业内普遍认为四、五月份房价将上涨。已经两三年没涨价的西安，也要开始涨价了吗？还没买房的怎么办？
新政一出，不少80、90后在微信微博中纷纷表示担心房价要上涨，尤其是这一两年之内需要购买婚房的群体，不少人表示近期将考虑出手。
其中有一位网友，从去年十月份开始在航天城区域对比分析了多家楼盘，但仍觉得房价可能会再降一些，因此一直在观望。他说，“本来打算撑到六七月份再买的，看现在的市场形势，必须得买了，不然涨价了就不划算了。”
程宾认为，这一系列政策肯定会对房价形成利好，但是西安房价是否会再度上涨，目前还需要观察。至少，暂时来看，西安的房价不会出现上涨。未来房价如何，还要看西安库存量的情况。
对于有购房打算的人来说，只要是自住，没有什么考虑的，随时出手都可以。如果是投资购房，还是先看看再说。
对户型有何影响？中大户型房源将会走俏市场
“首付款比例最低四成，这对于改善型置业的购房者而言是一大利好消息，原来100万的房子首付要60万，而此政策出来后，100万的房子现在首付只需40万。”陕西恒天置业营销总监梁刚介绍道，长期以来，由于相关政策的限制，改善型购房者的购买需求得不到释放，而此次国家在税费、信贷的调整，将会刺激有投资意向和改善型需求的购房者作出购买选择。“未来，随着政策的落地，将会使具有投资潜力、房屋附加值较高的楼市产品走俏市场。”
“首付比例的降低，将会使大户型房源更受青睐”陕西广福置业销售公司总经理李燕军认为，由于首付比例调整针对的是二套房，这将会使改善型客群的置业需求得以释放。以西安为例，目前的购买客群还是以刚性需求和改善型需求为主，新政落地，对这些人群来说是个利好。“有改善住宅需求的购房者，肯定会选择更能满足自身需求的房源，未来中大户型房子会走俏市场。”
程宾分析，“从我们旗下100多家门店统计的最新数据来看，今年前三个月，改善型房子占到总成交数量的一半，而去年全年这个数据仅仅是两成左右，未来来看，性价比高的中大户型房子会受购房者青睐。我们判断，2015年将是西安的改善型住房元年。”
消费者需要注意什么？降低了购房门槛增加还款压力
五年期以上个人住房商业贷款利率最低降至6%、公积金贷款利率最低降至4%，贷款利率的降低减轻了购房者还贷压力。
西安万科一位营销经理给华商报记者分析，“首付新政”对购房者来说无疑是利好的，由于最新房贷利率、公积金利率已经是史上最低，再加上现在首付比例下调，相当于对总房价降低了不少。
以商贷为例，华商报记者进行了计算，原来：首付至少48万元，贷款32万元采用商贷二套房上浮10%利率计算，等额本息还款法贷款20年计算，本息共计57万元，月供2384元。购房总支出：48万 57万=105万元
现在：首付下降到32万元，贷款48万元采用商贷二套上浮10%利率，等额本息还款法贷款20年计算，本息共86万元，月供3576元。购房总支出：32万 86万=118万元。
需要注意的是，新政虽然降低了二套房的购房门槛，但却增加了买房者的还款压力。这一点也需要引起消费者的注意。