地铁商业一定火？西安地铁沿线有商铺零费用转让
西安地铁3号线开通十几天了，市民对地铁的关注度继续上升。3号线的开通，不仅极大方便了市民出行，也点燃了地铁沿线不少商业项目对客流、财富的憧憬。地铁一响，黄金万两。地铁附近的商业物业真是这样吗?事实上，伴随国内城市轨道交通的建设，从地铁站到沿线商业空间的开发正成为各大城市新的热潮。那么，在2号线通车5年、1号线通车3年，以及3号线开通后，西安的地铁商业真是黄金万两吗?
3号线通车了
沿线商业借机营销
在西安市高新路一家瑜伽会所工作的张女士最近有些烦。自从3号线通车以后，老板就频频安排她在地铁站周围发广告单，希望用这种方式多招揽一些顾客。她觉得，借助地铁推广没错，但硬塞广告传单被很多市民排斥，宣传效果并不好。
就如炒股讲究炒热点，对地铁沿线的商家来说，3号线通车的确是个不错的宣传机会。近一段时间，从餐饮、娱乐到购物等各类商家纷纷推出优惠活动，渲染自己与地铁的“关系”。
对销售或招商中的地产项目来讲，地铁热自然不能错过。上周，华商报记者在3号线沿线，就发现不少楼盘在广告中标明“地铁旁，价值寸土寸金”、“一铺养三代，抢铺要趁早”、“你买铺，我包租”、“首付10万起，年回报8%”等等字样。当记者在浐灞站一个商业项目咨询时，销售人员反复强调地铁开通的财富效应，“旁边就是幼儿园，附近还有四个小区和桃花潭公园，10年以内绝对可以回本。”
一些项目甚至早从拿地立项之初，就开始谋划地铁带来的商机。“3号线带来的客流量是我们倚重的。”胡家庙附近某商业综合体的负责人直言不讳，小寨赛格的成功与地铁带动功不可没，他们在项目中也设计了地铁商街，“这种模式对客流的引导作用很大。”
美城机构认为，从盘活客流的角度看，地铁3号线的开通短期对高新、小寨和辛家庙商圈形成利好，中长期看有利于鱼化工业园、国际港务区和浐灞金融区的商业开发。而除了地铁上盖商业的集中爆发，华商报记者在吉祥村站、青龙寺站、科技路站等多个地铁站看到，站厅层商铺、自助购物设备已陆续开放或投入使用。
地铁商业一定火?
有服装城关门近一年
3号线的内置商业开始妆点一新、沿线商业纷纷贴热点，那么已开通数年的1、2号线，周边商业项目又发展如何呢?
华商报记者在调查中发现，2号线2011年就已通车、加上2013年开通的1号线，二者并网时间超过3年，沿线商业却是冷热不均。尽管小寨、钟楼和龙首村等一些新老商圈客流滚滚，也火了赛格购物中心、熙地港购物中心、宜家商场等不少商场，不过在非热门商圈的一些地铁站周边，部分商铺生意清淡、甚至停业关门。
记者上周二在地铁1号线开远门站附近一个综合体项目看到，临西二环一侧的商铺大多开门营业，靠近土门坊一侧的商铺多处于关闭状态。该项目一位销售人员介绍，他们从2014年起就陆续交房了，靠近西二环这边的商铺整租给了电子市场，目前项目西侧的空闲商铺多一些，可以租也可以买。
在这些大门紧闭还落了一层灰的商铺门上贴了不少招租信息。当华商报记者以租客身份与其中一位业主取得联系后，对方表示，他的铺子有15平方米，想以2200元/月对外出租，“周围店面还都没开起来，将来入住率提高应该就热闹了。”
与这些商铺待租不同，该项目北侧一座有着“大土门服装城”招牌的商场已关门歇业。在该服装城的玻璃门上，一张九个多月前张贴的，现在已残损不全的“春节放假公告”显示：从2016年2月24日(农历正月十七)开始营业。不过据附近停车场一位工作人员介绍，这个服装城是前年开张的，歇业已有很长一段时间，“今年过年后就没见开过门。”
距新开通的3号线延平门站一路之隔，华商报记者发现也有商业综合体内不少餐饮、美容类商铺关门歇业。据该综合体一位工作人员介绍，3号线是这个月才开，他们2013年底就对外营业了。停业的商铺大多是租金到期，“目前正在重新招商。”
1号线五路口站附近
有店面设施齐全 不要转让费
除了城郊的地铁沿线商铺关门，甚至在城中也有地铁站旁的店面无人接盘。
在1号线五路口站附近的民乐园步行街，华商报记者上周三发现有不少店面都贴着出租或转让字样。“两三年前也有转店的，当时还都有偿转让。”在此经营便利店的王先生介绍，现在生意不好做，无偿就可以盘下来。在该步行街转了一圈后，记者与一家装修过并留有“出租电话”的小吃店取得联系，电话接通后店主表示，这个铺子有3层加起来160平方米，之前是经营麻辣烫的，装修过，店里的设施齐全，“月租6600元，不收转让费。”
在1号线通化门站旁的一处住宅楼盘的底层商业，也有商铺出租。记者了解到，这处底商前两年租给了一家服装城，但经营比较惨淡，现在已招改租给了数码城。“或许是刚起步，业绩很一般。”在该数码城开店的一位店主表示，之前这里入驻了一个儿童游乐场，可没做多久就撤了。上周四上午，华商报记者从该商城的一楼转到三楼，发现有不少商铺仍空置，一些商铺门上贴着低价转让、出租的字样。
独立地产评论人李连源回忆，大约5、6年前，西安成熟地段百余平米的餐饮店面转让费就得10多万元，“沾”上地铁财气的，转让费还要更高。当年长乐西路上有家仅40平方米的拉面馆，转让费高达8万元。从高价转让到如今地铁周边的铺面低价、甚至免转让费，对固定装修和设施都不再索取任何补偿，这是经营者为了“甩包袱”不得已的做法，部分实体店的经营之难由此可见。
看样学样难以留住顾客
地铁难成救命稻草
“地铁通车受益最多的是钟楼和小寨这两个传统商圈。”金辉集团西安商业总经理郑孟哲表示，这两个商圈拥有长期积淀的消费基础和影响力，地铁开通以后导入了更多客流。特别是小寨商圈，在原有2号线的基础上，3号线开通可以说是又添了一把火，真正做到多线交叉、人气聚集，马太效应进一步扩大。
有说法是，地铁一响，黄金万两。然而，现实却是，地铁让小寨、钟楼等地的商业更火，其他一些沿线区域并未从中获益，甚至让这些地方的商铺处境更为艰难。“不少打地铁牌的商业项目，宣传时轰轰烈烈，经营起来却日渐消沉。”陕西经典派商业地产管理有限公司董事长朱林认为，最根本的原因是客流形成了，但是没有被留下来消费。从国内其他城市经验看，至少三条地铁线交叉才容易形成新商圈;并且不少地铁沿线的上盖物业都是综合体，前几年开始一哄而上，持续改造和建设不仅没有聚拢客流，反而把原有的商业标签也丢掉了。
RET睿翼德早在2014年底曾做过专项统计，以沿线1000米以内的大项商业项目为标准，西安1、2号线沿线共计超过820万㎡，3号线沿线超过400万㎡，4号线沿线也有超过300万㎡。也就是说，仅这4条地铁线路沿线的大型商业项目就已超过1500万㎡。
另一方面，西安商业地产的库存压力早已超过住宅。美城机构提供的数据显示，截止今年10月，西安商品住宅的去化周期已减至7.9个月，而商业物业存量仍有663万㎡，去化周期接近5年半(67个月)。“当然商铺可以自持待租，对库存的敏感程度不如住宅。”西安某房地产研究院负责人指出，但是越来越多的空置和停业商铺的出现，只会进一步损害区域内商业氛围的营造。
该负责人认为，地铁不是救命稻草，定位模糊、布局失衡，是有的商业留不住顾客的关键原因。近几年西安地铁沿线的商业开发和运作，大多是借鉴北京、上海等地的经验，看样学样的建综合体和商业街，业态布局上没有新意，商铺之间没有形成互补效应。
尽管有运营商将商铺冷清归结于“消费者接受新事物需要一个过程”，但部分项目定位和布局缺乏吸引力是不争的事实。在3号线沿线的一个综合体项目，记者随机询问了几位市民，大多是在附近居住而非专门乘地铁来消费。“一圈走下来就几十家店，10多分钟就能逛完，品牌也和别的商场雷同。”市民赵女士说，平时她逛街去小寨或钟楼比较多，“要不是这有超市，根本不会来。”
实体商业面临经营困局
高租金堵死“养鱼”空间
曾经人们笃信“家有万贯不如有个破店”，伴随城市扩张、人口增加对第三产业的需求不断增加，加上地铁商业的财富神话，很多沿线项目都聚焦于此，甚至有的住宅不惜改规划也要挤出商服物业，这让原先较为短缺的产品一下子过剩起来。
“当近两年部分实体经济遭遇增长瓶颈，地铁商业的困境也就不可避免。”李连源说，在过去开发和经营阶段可以学习一线城市的经验，可是当大环境发生变化，一线城市的商业项目也自顾不暇。在实体经济受到电商影响，需要“触电”转型的窗口期，高租金成为经营者转型的“杀手”。
此前在西安市解放路某商场开服装店面的刘先生说，他的店每月每平方米租金200元，这个价位如果放到2010年以前对经营的影响不算大，但是近几年生意越来越差，加上人工成本居高不下，利润就越来越微薄了。有一段时期，他考虑过转型，但是高昂的租金根本不能给他转型的时间和余地，最终只能关店退出。
朱林认为，事实上国内的地铁商业存在先天不足。“地铁商业要发达，需要非常密集的人口，除了路过的客流，地铁站周边本身也要有高密度的城市形态。”另一方面，地铁商铺的租金有高无低，这使得经营者无法“放水养鱼”，就容易造成店面换了一批又一批，不利于商圈的培育。
商业模式需要更多尝试
差异化 特色化或是方向
地铁虽然能带来人流，却未必一定是客流、消费流。随着人流的形成，商业模式需要更多变化与尝试。
李连源说，面临经济大环境的压力和电商的冲击，目前地铁商业面临系统性难题，远未成气候。国人的消费习惯，除了在社区就近选择外，外出购物大多还是会有一定目的性，所以如何做出自己的特色，这是地铁商业项目需要思考的问题。同时，地铁周边商业很多被分割成小铺面，这固然有利于化整为零销售和出租，但同时也导致经营者多为实力弱小的个体户或小微企业，无法在营销、环境、服务、品质、品类等方面提升档次。
郑孟哲认为，地铁的快速发展将改变西安的商业布局和固有的消费习惯。但地铁商业要想真正发展起来，还要有一个试错的过程，同时离不开政府的规划与推动。在轨道交通的作用下，各种配套会向线路两侧集中，尤其是以车站为中心依次布局商业、办公、住宅、休闲娱乐等，非常重要的一点是：商业项目如何主动与区域相融合，体现出差异性。比如：浐灞和高新在区域功能和城市面貌上都有不同，这两地的商业应如何设计;某个地铁站周边原住市民和外来的新市民各占多大比例，他们的需求如何满足等。
另有业内人士表示，随着更多地铁线路的开通，会由线路的交叉点而催生新的商圈，也会淘汰掉一些沿线的商业项目，从这个意义上说，西安地铁商业的发展还充满更多的可能性。