近期楼市利好政策频频出台 专家：提振作用有限

　　最新数据显示，西安房价结束了“三连跌”，10月份的新建住宅均价为6511元/㎡，比9月6510元/㎡涨了1元/㎡。10月下旬，央行再出“双降”政策，这对后期楼市会有怎样影响?多名银行工作人员称，随着央行再次降息，有房贷的人与去年相比每月将少还700多元月供。陕西房产界业内人士称，此举对于陕西商品房的销售提升提振作用有限。

　　算账：市民每月少还700余元房贷

　　央行宣布降息后，买房等金融投资者投资楼市等是否可以享受到降息带来的好处?购房者每个月可少还款有多少?西部网记者从中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行、陕西秦农银行等多家银行的客服人员处获悉，相关银行将根据国家有关规定，按照房贷合同是每年年初开始执行新利率的规定于明年1月开始施行，也就说广大买房者明年元月起才能享受到真正的优惠。

　　一名不愿具名的银行投资经理介绍：降息对还款者来讲属于“利好”。以100万20年等额本息的商业贷款为例计算一下，以去年最后的调整利率(2014年11月22日)计算，2015年承担的利率是6.15%，在假设央行在2016年1月1日前不再下降利率的情况下，明年执行的商贷利率为4.9%。也就说，明年起，购房者承担的利率将下降1.25%(6.15%-4.9%)。明年的月供款将从7251元下降至6544元，每月节省707元。

　　而降息对于个人存款者来说，在不考虑上浮的情况下，如果客户在银行存了10万元钱，存一年的定期，一年以后本息收入就是101500元，而另一方面，如果物价维持1.6%的上涨速度，那么今天的10万元可以买到的商品一年后就需要101600元，两者相减可知，一年前的10万元购买力相当于一年后的99900元。直接导致财富缩水100元。

　　关联：西安支持用公积金贷款首付20%买房

　　西部网记者从西安住房公积金管理中心了解到，在央行降息后的第三天(10月26日)就发出了《西安市关于调整公积金个人住房贷款首付比例的通知》并要求当日起执行该政策。

　　在这份通知中，记者发现公积金部门要求首次使用住房公积金贷款购买自住普通住房的，首付款比例不低于20%;使用过一次住房公积金贷款并已结清的缴存职工，为改善居住条件购买第二套自住普通商品房,建筑面积在144㎡(含)以下的首付款比例不低于20%，建筑面积在144㎡以上的首付款比例不低于30%。购买精装修房屋首付款比例不低于30%。

　　根据陕西省统计局的数据显示，今年前三季度，陕西省房地产开发企业完成投资1785.42亿元，增长2.6%，增速比上半年回落1.3个百分点，与全国平均水平持平。投资增速在1～7月达到本年最高点后，又开始逐渐回落，呈现下行趋势。目前，商品房销售面积降幅在震荡中收窄，商品房销售稍有好转，尤其现房销售趋好明显。

　　作用：政策利好 但显效有限

　　对于央行在今年相继多次通过降低利息的举措，陕西本土知名独立地产评论人李连源认为，这是国家刺激房地产业的一个积极的信号，这在一定程度上对于消费者买房具有相应的指导性和“政策倾向”支持性。虽然“双降”向市场释放了货币的流动性，但是随着年末房企资金压力等综合因素影响，以及受政策延续性和不稳定等因素的综合影响，这对于真正意义上促进楼市总体交易量，提升销售量影响并不十分明显。

　　李连源认为，如果相关房地产开发商应当抓住这些政策机会，“以价格促销量，同时在提升物业服务，优化楼盘品质等方面做好进一步提升外，第四季度或将迎来楼盘成交量的小幅提升。”

　　建议：买房还款用“等额本金”压力较小

　　西部网记者从多个渠道获悉，目前央行仍然维持公积金利率(5至30年)仍然保持3.25%不变。对于购房者来说，在收入稳定的情况下，可采取“等额本金”和“等额本息”两种还款方式。

　　多名银行人员根据国家现有的金融政策建议广大买房者以“等额本金”偿还房贷较好，“毕竟这样偿还债务会变得越来越少，越来越轻松。”

　　不过，这些金融理财人士根据现有金融政策来分析指出，随着国家刺激经济政策的逐步推行，未来银行将有更多资金用于信贷投放，个人办理房贷、消费贷款也将变得比以往更为容易。