福寿园墓地暴利价格完爆房价土地成本比石头还便宜

14.04.2015  10:56



  2福寿园(资料图)


  清明将至,让人感叹“死不起”的高价墓地,再次让殡葬行业处于风口浪尖。“内地殡葬第一股”福寿园(01448,HK)受到关注。

  在高达80%的毛利率背后,“”后生意如何运作?被称做“躺着赚钱”的商业模式能持续多久?仍受政策严控的殡葬业会在哪些领域加大对社会资本开放?未来的投资机遇和价值几何?《每日经济新闻》记者近期通过实地调研、专家采访、资料研究,试图从公司样本、行业机遇、高端访谈和区域样本等方面,为消费者和投资者解答上述疑问。

  清明前夕,重庆市永川区市民张女士带着70多岁的父亲到重庆白塔园选购墓地,在墓园制高点,老人看中一块墓位。一名工作人员说,这个墓位售价可能在30万元左右。张女士和她的父亲惊呆了。

  福寿园(01448,HK)是重庆白塔园的实际控制人。在被福寿园收购之后,2014年,白塔园墓地销售收入达到674万元。

  福寿园2013年底在香港上市,成为“内地殡葬第一股”。2015年3月,福寿园上市后首次发布年报,集团2014年收入人民币7.951亿元,较2013年增长30%,其中毛利率高达80%;净利润为2.851亿元,较2013年上升了50%。

  福寿园收入的八成以上来自墓地销售。在惊人的利润背后,福寿园的土地成本却只有1403万元,仅占整个墓地销售及服务成本的11.7%。福寿园传统墓位均价4.8万元,艺术定制墓的均价达到27万元。

  为探明“内地殡葬第一股”暴利背后的商业模式,近日,《每日经济新闻》记者实地调查了重庆白塔园,试图以重庆白塔园为样本,解开福寿园墓地销售的神秘面纱,探讨其面临的机遇与挑战。

  房价低于墓价 墓地最高售价40多万

  2014年8月,福寿园以1.11亿元人民币收购重庆白塔园殡葬开发公司60%的股权,该公司的主要业务包括销售墓地及殡仪产品以及提供骨灰盒服务,经营及管理重庆白塔园(提供殡葬服务的墓地),同时持有约30.62万平方米的14幅土地,包括部分未开发土地。

  白塔园位于重庆市永川区,距离重庆主城区56公里,距离永川城区两公里。园区占地705亩。

  3月30日上午9时许,《每日经济新闻》记者赶到白塔园时,已有不少市民前往墓园扫墓,也有市民咨询墓价,挑选墓地。

  在张女士感叹墓价太贵时,上述工作人员指着远处一块墓地说,目前最贵的墓位售价40多万元。园区内也有很多便宜的墓位,最近新开发的一批双人墓只卖18000多元。《每日经济新闻》记者从一位销售人员处了解到,白塔园的墓位价格分很多档次,价格从几千元到几十万元不等,有一处艺术定制墓地,“每平方米5万元,单个墓位面积6平方米起”。该销售人员说,一般中档双人墓的价格在3万~6万元。《每日经济新闻》记者了解到,永川区的房价水平远低于公墓价位。距离白塔园不到两公里的一个新建中高档楼盘,每平方米售价只有3000多元。

  事实上,白塔园墓位的价格,在福寿园分布在全国各地的众多墓园中并不算高。据福寿园2014年年报,2014年福寿园共销售定制艺术墓696个,平均售价每个27万元;共销售成品艺术墓3783个,均价6.5万元;共销售传统成品墓2520个,均价4.8万元。2014年福寿园销售所有墓位10093个,销售收入高达6.6亿元,均价为6.5万元。

   土地成本较低 很多在10多年前买入

  虽然福寿园墓地价格“完爆”房价,但让人意外的是,土地成本却低得惊人,甚至“比石头还便宜”。

  据福寿园2014年年报,其2014年的墓地销售及服务成本共1.2亿元,其中土地成本1403万元,占11.7%;墓石成本4441万元,占37%;开发成本2382万元,占19.9%。

  福寿园招股书显示,自2010年起的4年中,土地成本占比分别为4%、6%、10%、9%。福寿园的土地成本为何如此低呢?

  2001年前,公墓用地属于国家划拨土地的范围。而划拨的土地,必须是有特殊用途的,但对其使用的年限和价格并无明确的规定。

  福寿园招股书上称,其大部分的土地在很久之前买入,当时的土地成本很低。比如,占地面积40万平方米的上海福寿园,土地性质为划拨土地,原土地收购成本每平米只有190元;占地面积30万平方米的河南福寿园,土地性质为批售土地,原土地收购成本每平米只有44元。

  据安信国际2014年调研报告,近几年,墓穴的占地面积大幅下降,但是单价并未降低,甚至还可能提高。福寿园的双穴墓价格在17万~18万元,原来有3平方米,现在只有0.6平方米左右。另外,销售墓地之外,还有相关的墓地维护、刻字烫金、花盘出租等收费业务。每年的持续维护费用在千分之三左右,通常10年付清。《每日经济新闻》记者在重庆白塔园采访期间,有工作人员介绍,据他了解,白塔园的土地性质分征用和租用两种,征用土地成本很低,“现在租用周围农民的土地成本较高,一亩地一年1200元左右。

  重庆白塔园殡葬开发有限公司总经理何建平对记者表示,白塔园大部分土地在10多年前征用,“虽然我没有了解具体征用价格,但当时林总(重庆白塔园殡葬开发有限公司原实际控制人林士杰)收购土地的成本应该很低,毕竟都是十几年前征用的土地。

  何建平告诉记者,墓地成本主要包括土地成本、墓石成本、管理开发成本等方面,但是墓价高的原因不在于这些成本,根本原因是人的心理需求。“人工成本也非常高,我们要聘请专业设计师,有些设计师是大学教授,根据客人的需求设计,成本当然也很高。