房产证迟迟拿不到“症结”在哪?揭秘办理流程

03.06.2016  17:46

  近期,西安市住房保障和房屋管理局(以下简称“房管局”)作为首家接受“电视问政”单位,在现场被很多市民“”到了关于房产证延迟办证的问题。房管局相关领导当场作出“依据相关政策法规,15个工作日内办结”的答复。那么,这个按照规定“15日内办结房产证”的时间与开发商在实际购房合同中约定的“720个工作日内”的办证时间为何相差甚远?房产证的办理流程到底是怎样的?

  房产证的办理分两步 “大证”和“小证

  记者从房管局相关部门了解到,受理办证分三个阶段:1、受理阶段7个工作日(窗口查验申请主体,受理、审核申报材料);2、办理阶段7个工作日(审核、领导审批、登薄、制证);3、发放阶段1个工作日(用印发证)。但是前提是,开发商需要将房屋权属登记需要的各类资料准备齐全,才能顺利办证。

  房产证的办理需要分两个步骤:初始登记(办理大证)、转移登记(办理小证)。记者了解到,办理大证的时间取决于开发商的各项准备资料,而小证,则取决于业主个体的配合程度。

  记者从房管局产权产籍中心了解到,办理初始登记需要由开发商单方面提出申请,并提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋竣工验收备案表、房屋测绘报告等。西安市产权产籍中心登记科工作人员表示,“办理过程中,有时会遇到部分开发公司在项目建设过程中未按规划、建设等相关部门的审批组织施工、建设,造成规划及竣工验收的困难,就要在相关部门完善规划、验收手续,从而造成难以办理初始登记。

  在建工程抵押 还清银行按揭才能办到“大证

  “我们在收房前1个月左右收集资料。比如《项目竣工验收备案表》、《工程规划合格证》、房屋实测报告等。”知名一线品牌房企负责办证的经理告诉记者,前期办理大证,主要是消防、环评、规划设计变更或防雷未通过验收等情况,会影响大证的办理。

  据了解,除了上述列举的几种验收未通过之外,由于开发商建房过程中因资金缺乏,对在建工程设立了抵押权,办理房产证之前该抵押权尚未解除;开发商未缴纳相关税费如地税、营业税等情况;或开发商因涉及诉讼或其他原因,该开发项目被有关部门查封、限制交易等情况,也会在很大程度上影响开发商办理房屋产权登记的时间。

  业内人士认为,在建工程抵押,大产证处于抵押状态,是所有开发商房产证办理慢的最重要的“症结”。项目抵押贷款一般还款周期较长,一位不愿透露姓名的业内人士表示,一线品牌大企业,从拿到预售证到还完银行按揭,一般时间为3年,如果顺利的话业主拿到房产证一般在交房后1年左右。

  办理“小证”的时间 取决于业主个人的配合程度

  办理转移登记小证的时间,则取决于客户个人。办理产权转移登记时,需要逐一挨个落实收集客户个人资料,经常会出现某些特殊情况导致办理转移登记出现问题。例如,购房时属于现役军人,而办小证时,该业主已经转业或者军官证过期,就需要业主本人再次提供与现在本人身份相符的证件证明材料;很多父母当时买房写的名字是未成年人,需要出具未成年人合法监护人身份证信息,或由街办出具的两者关系的证明资料等。

  此外,办理小证牵扯到每个业主的情况都不一样,比如契税优惠政策变化,根据业主个人房产情况,购置房屋大小、金额、第几套房等情况,享受1%-3%不同的契税优惠,在办理产证前业主根据自己的情况可申请相应契税减免,需要提交很多资料审核,比较费时间。

  在办理小证的过程中,如果业主是一次性付款,且个人准备资料齐全,根据正常递件办理时间,一般业主需要4个月左右的时间即可拿到个人产权证;因为按揭客户牵扯到需要去银行、房管局办理他项权利证的抵押等相关手续,一般会多需要2个月左右的时间。

  律师提醒

  签合同时 可加大开发商赔偿成本

  陕西永嘉信律师事务所律师姬英凡律师提醒业主,“与开发商签订商品房买卖合同时,将逾期办理房产证的违约责任惩罚力度加大,要求违约责任按日累计计算,增加开发商违约成本。”对于已逾期办证的开发商可与其进行协商,书面约定办理房产证的最后期限,并约定较高的逾期办证违约金。与开发商协商不成的,可向法院起诉,一定要求限定具体时限办理房产证。记者 姚远